Diese außergewöhnlich großzügige und sehr gepflegte 4-Zimmer-Maisonettewohnung bietet auf rund 160 m² Wohnfläche ein Raumangebot, das man in dieser Form nur selten findet. Die Wohnung erstreckt sich über das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss eines gepflegten, 1987 in Massivbauweise errichteten Vierfamilienhauses und verbindet großzügiges Wohnen mit viel Privatsphäre und einer angenehm ruhigen Wohnatmosphäre.

Bereits die überschaubare Größe der Wohnanlage trägt zum besonderen Charakter der Immobilie bei. Das Haus umfasst lediglich vier Wohneinheiten, von denen drei von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Lage am Ende einer Sackgasse am westlichen Stadtrand von Waldkraiburg sorgt zusätzlich für ein ruhiges und entspanntes Wohnumfeld.…

Das Herzstück der Wohnung bildet der rund 36,6 m² große Wohn- und Essbereich. Großzügige Fensterflächen schaffen eine helle und freundliche Atmosphäre und geben den Blick ins Grüne frei. Von hier aus gelangt man direkt auf den nach Süden ausgerichteten Balkon. Mit einer tatsächlichen Fläche von rund 11,7 m² bietet dieser ausreichend Platz für einen gemütlichen Sitzbereich und lädt dazu ein, sonnige Stunden in geschützter Atmosphäre zu genießen. Ein weiterer Balkonzugang befindet sich in der Küche.

Die separate Küche verfügt mit rund 9,9 m² über angenehme Platzverhältnisse. Kurze Wege zum Essbereich und zum Balkon machen diesen Bereich auch im Alltag besonders praktisch.

Auf dieser Wohnebene befinden sich außerdem zwei großzügige Schlafzimmer mit jeweils rund 16 m², ein Badezimmer mit ca. 6 m², ein separates Gäste-WC sowie Diele und Flur. Die klare Raumaufteilung sorgt für eine angenehme Trennung zwischen Wohn-, Schlaf- und Eingangsbereich.

Das Dachstudio – viel Raum für individuelle Ideen

Ein besonderes Highlight dieser Immobilie ist das außergewöhnlich großzügige Dachstudio mit rund 59 m².

Über eine passgenau angefertigte Innenwendeltreppe eines Schreinerfachbetriebs gelangt man direkt aus der Wohnung in das Dachgeschoss. Darüber hinaus besteht ein zusätzlicher Zugang über das gemeinschaftliche Treppenhaus.

Das offene Studio bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – beispielsweise als großzügiger Arbeits- und Rückzugsbereich, Hobbyraum oder als zusätzlicher Wohnbereich. Zahlreiche Fenster und Dachflächenfenster sorgen für viel Tageslicht und verleihen dem Dachgeschoss eine angenehme Atmosphäre.

Ein gefliester Bereich sowie eine separate Dusche erhöhen den Nutzungskomfort zusätzlich. Ergänzt wird diese Ebene durch einen praktischen Abstellraum mit ca. 2,8 m².

Gerade diese zusätzliche Ebene verleiht der Wohnung ihren besonderen Maisonette-Charakter und schafft ein Raumgefühl, das weit über eine klassische Vierzimmerwohnung hinausgeht.

Ausstattung

Die Wohnung präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand und wurde in den vergangenen Jahren in verschiedenen Bereichen modernisiert und aufgewertet.

Im Wohnbereich, in den Schlafzimmern sowie im Dachstudio wurde im September 2024 hochwertiges Laminat verlegt. Diele, Flur, Gäste-WC und Badezimmer sind mit hellen Fliesen ausgestattet. Im Dachstudio befinden sich zusätzlich geflieste Bereiche.

Besonders hervorzuheben sind außerdem die hochwertigen Vollholztüren aus einem Schreinerfachbetrieb sowie zwei Glastüren, die das gepflegte Erscheinungsbild der Wohnung unterstreichen.

Die dreifach verglasten Fenster wurden 2024 eingebaut und verfügen teilweise über Insektenschutz. Sämtliche Fenster und Türen sind mit Rollläden ausgestattet, von denen ein Großteil über einen programmierbaren elektrischen Antrieb verfügt.

Für zusätzlichen Wohnkomfort sorgt seit 2025 eine Multisplit-Klimaanlage mit zwei Innengeräten – jeweils eines im 1. Obergeschoss und eines im Dachgeschoss. Die Anlage kann sowohl zum Kühlen als auch zum Heizen genutzt werden.

Eine Wasserenthärtungsanlage ist ebenfalls vorhanden.

Balkon und Außenbereich

Der großzügige, nach Süden ausgerichtete Balkon bietet mit rund 11,7 m² Gesamtfläche viel Platz und einen schönen Blick ins Grüne. Die Westseite ist durchgehend verglast und bietet dadurch zusätzlichen Wind- und Sichtschutz.

Besonders angenehm ist der Zugang sowohl vom Wohnbereich als auch direkt von der Küche.

Die ruhige Lage am Ende einer Sackgasse und das grüne Wohnumfeld schaffen dabei eine ausgesprochen angenehme Wohnqualität.

Garage, Keller und weitere Nutzflächen

Zur Wohnung gehört eine Einzelgarage mit elektrischem Tor. Direkt vor der Garage steht zusätzlich eine weitere Stellmöglichkeit zur Verfügung. Darüber hinaus befinden sich weitere Parkmöglichkeiten am beziehungsweise in unmittelbarer Nähe des Hauses.

Ein großzügiger, eigener Kellerraum mit rund 10 m² bietet zusätzlichen Stauraum.

Im gemeinschaftlichen Waschraum stehen Stellplätze für Waschmaschine und Trockner zur Verfügung. Ergänzend gibt es einen separaten Wäschetrocknungsraum.

Wohnflächen im Überblick

Die Flächen verteilen sich laut vorliegender Wohnflächenberechnung wie folgt:

Bereich Wohnfläche
Wohnen / Essen 36,59 m²
Küche 9,91 m²
Eltern 16,02 m²
Kind 16,21 m²
Bad 6,00 m²
Gäste-WC 2,28 m²
Flur 3,32 m²
Diele 4,95 m²
Balkon, angerechnet zu 50 % 5,84 m²
Dachstudio 58,96 m²
Dusche Dachstudio 2,38 m²
Abstellraum Dachstudio 2,81 m²
Nettowohnfläche ca. 160,32 m²

Die tatsächliche Balkonfläche beträgt dabei rund 11,68 m².

Energie / Technik

Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine Erdgas-Zentralheizung. Der Wärmeerzeuger stammt aus dem Jahr 2003.

Der vorliegende Energieverbrauch weist einen Endenergieverbrauch von 129,9 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse D aus.

Zusätzlich wurden 2025 im gesamten Kellergeschoss Isolierfenster eingebaut.

Lagebeschreibung

Die Wohnung befindet sich in einer angenehm ruhigen Wohnlage am westlichen Stadtrand von Waldkraiburg. Das Vierfamilienhaus liegt am Ende einer Sackgasse und damit abseits des unmittelbaren Durchgangsverkehrs.

Die kleine Wohnanlage, das grüne Umfeld und der schöne Ausblick vom Südbalkon vermitteln ein ausgesprochen angenehmes und privates Wohngefühl. Gleichzeitig bietet die Lage die Vorteile einer gewachsenen Wohnumgebung.

Gerade die Kombination aus Ruhe, großzügigem Platzangebot und kleiner Eigentümergemeinschaft macht diese Immobilie besonders interessant für Käufer, die bewusst etwas mehr Wohnraum und Rückzugsmöglichkeiten suchen.

Für weitere Informationen zu dieser besonderen Immobilie sowie zur Vereinbarung eines persönlichen Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und darauf, Ihnen die Wohnung persönlich präsentieren zu dürfen.

Waldkraiburg verbindet auf angenehme Weise städtische Infrastruktur, viel Grün und eine ruhige Wohnqualität. Die Stadt bietet sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs – von Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung bis hin zu Schulen, Kindergärten, Sport- und Freizeitangeboten – und bleibt dabei überschaubar und wohnlich.…

Die angebotene Maisonettewohnung befindet sich in ruhiger Lage am westlichen Stadtrand, am Ende einer Sackgasse und damit angenehm abseits des Durchgangsverkehrs. Das unmittelbare Wohnumfeld ist geprägt von viel Grün und einer entspannten Atmosphäre. Besonders der Südbalkon mit Blick ins Grüne unterstreicht den hohen Erholungswert dieser Lage.

Auch verkehrstechnisch ist Waldkraiburg attraktiv gelegen. Über die B12 und die A94 bestehen gute Verbindungen in Richtung Mühldorf sowie in den Großraum München. Damit eignet sich der Standort auch für Menschen, die beruflich oder privat regelmäßig Richtung München orientiert sind, zugleich aber die Vorzüge einer ruhigeren und großzügigeren Wohnlage schätzen.

Die Region rund um Waldkraiburg bietet darüber hinaus einen hohen Freizeitwert. Spazier- und Radwege, grüne Naherholungsbereiche und die reizvolle oberbayerische Umgebung schaffen vielfältige Möglichkeiten für Erholung und aktive Freizeitgestaltung.

Gerade die Kombination aus ruhigem Wohnumfeld, guter Infrastruktur, großzügigem Platzangebot und guter regionaler Erreichbarkeit macht diese Lage besonders attraktiv für Familien, Paare und anspruchsvolle Eigennutzer.